A avaliação de imóveis rurais no Brasil, realizada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), é um processo fundamental para a determinação do valor e da produtividade das propriedades. No entanto, um dos critérios utilizados pelo INCRA, o fator ancianidade, tem gerado controvérsias e injustiças, especialmente quando se considera a presença de ocupações antigas por terceiros nas áreas avaliadas. É recorrente a situação em que proprietários de imóveis rurais se veem impedidos de conservar e realizar benfeitorias em suas propriedades devido à presença de ocupantes irregulares. Essas ocupações, muitas vezes antigas e consolidadas, criam um ambiente de insegurança jurídica e física, dificultando a atuação dos proprietários e impactando diretamente na valorização e produtividade dos imóveis. O fator ancianidade, ao desconsiderar as circunstâncias específicas de ocupação e impedimento de conservação, acaba por penalizar injustamente os proprietários, que se veem impossibilitados de exercer plenamente seus direitos de posse e propriedade. A depreciação das benfeitorias com base exclusivamente na idade do imóvel não reflete a realidade enfrentada por esses proprietários, que, por razões alheias à sua vontade, não conseguem realizar investimentos para a melhoria e conservação das propriedades. Nesse contexto, torna-se imperativa a mitigação do fator ancianidade na avaliação de imóveis rurais pelo INCRA. A aplicação cega desse critério, sem levar em consideração as ocupações antigas por terceiros e os impedimentos à conservação e realização de benfeitorias, resulta em avaliações distorcidas e injustas, que não refletem o real valor e potencial produtivo das propriedades.
A mitigação do fator ancianidade deve considerar as circunstâncias específicas de cada imóvel, levando em conta os obstáculos enfrentados pelos proprietários para a conservação e melhoria das propriedades. A avaliação deve ser pautada pelos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, garantindo uma análise justa e equitativa do valor real dos imóveis, de forma a promover a segurança jurídica e o desenvolvimento sustentável do meio rural. Diante do exposto, urge a necessidade de revisão dos critérios de avaliação utilizados pelo INCRA, com a inclusão de mecanismos que considerem as ocupações antigas por terceiros e os impedimentos à conservação e realização de benfeitorias nas propriedades rurais. Somente assim será possível garantir uma avaliação justa e equitativa dos imóveis, promovendo a justiça e a equidade no campo e contribuindo para o desenvolvimento sustentável do setor agrícola no Brasil. Por fim, é fundamental que as autoridades competentes atentem para essa questão e adotem medidas efetivas para mitigar o fator ancianidade na avaliação de imóveis rurais, assegurando assim a proteção dos direitos dos proprietários e a promoção de um ambiente favorável ao desenvolvimento do meio rural no país.
Artigo escrito por Raimundo de Oliveira Filho – Aluno Ebradi do curso Pós Graduação em Direito Negocial e Imobiliário