Importa trazer à tona os seguintes dispositivos da Lei para posteriores comentários: Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; (…) Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. (…) 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. (destacou-se). O § 2º, do art. 37 determina que a caução em dinheiro será depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens advindas desse depósito. Pois bem. Imaginemos o que uma determinada pessoa física ou jurídica, proprietária de centenas, dezenas ou até mesmo de alguns imóveis e que tenha como negócio a sua locação deverá executar para atender a tal comando legal.
Ora, a exemplo da aplicação dos princípios da economicidade e da celeridade processual, tão exigidos por nossos Tribunais, tanto no âmbito da Primeira Instância quanto no âmbito da Segunda Instância, não se olvidando, aí, do Egrégio Supremo Tribunal Federal, defendemos que tais princípios deverão, também, serem observados pela estudada Lei do Inquilinato. A Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995, que dispõe sobre os Juizados Especiais Cíveis e Criminais e dá outras providências, em seu art. 2º. estabeleceu: Art. 2º O processo orientar-se-á pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, buscando, sempre que possível, a conciliação ou a transação. (destacamos). E a Carta Maior, em seu art. 5º, inciso LXXVII determinou: Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo[1]se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…) LXXVIII – a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação. 2 Ainda nessa linha principiológica, adicionando e respeitando o princípio da razoabilidade, não se nos apresenta razoável operacionalmente, que o proprietário de centenas, dezenas, ou até mesmo de alguns imóveis de locação tenha que abrir uma conta de caderneta de poupança para cada contrato vinculado. E ainda que se trabalhe com uma única conta de caderneta de poupança para determinada quantidade de imóveis e de locatários, volumoso será esse controle paralelo, para ao final apurar o quantum a restituir a cada locatário, considerando, aí, a possibilidade de 31 (trinta e uma) datas de aniversário dessa conta (mês de 31 dias, quando se tratar de 31 contratos de locação com início de vigência em diferentes dias do mês). A norma deve ser interpretada, mormente, teleologicamente falando, ou seja, deve o intérprete extrair do texto qual a sua finalidade. E nesse passo, Maximiliano, Carlos, in “Hermenêutica e Aplicação do Direito”, Editora Forense, 18ª ed. pp. 151/152, Rio de Janeiro – 2000, assim lecionou: Considera-se o Direito como uma ciência primariamente normativa ou finalística (Wurzel, ver. Cit., vol. 21, p. 844); por isso mesmo a sua interpretação há de ser, na essência, teleológica. O hermeneuta sempre terá em vista o fim da lei, o resultado que a mesma precisa atingir em sua atuação prática. A norma enfeixa um conjunto de providências, protetoras, julgadas necessárias para satisfazer a certas exigências econômicas e sociais; será interpretada de modo que melhor corresponda àquela finalidade e assegure plenamente a tutela de interesse para a qual foi regida (Ferrara, vol. I, p. 207). (destacou-se).
O texto legal, ao estabelecer que a caução em dinheiro será depositada em caderneta de poupança, revertendo em favor do locatário todos os benefícios daí advindos, indubitavelmente, está definindo que a finalidade da norma consiste em remunerar o dinheiro do locatário pelo índice aplicado à caderneta de poupança. Em assim sendo, despiciendo a exigência legal para a abertura de conta de caderneta de poupança, posto que, para atingir a sobredita finalidade da norma, basta tão-somente fazer constar do contrato de locação a condição de que a caução em dinheiro será restituída ao locatário devidamente atualizada pelos índices aplicados à caderneta de poupança, verificados no período entre o seu recebimento pelo locador, e a sua efetiva devolução ao locatário. Não se pode ainda olvidar, que a prática no mercado imobiliário, portanto, o uso e costume, não consiste na abertura de contas de caderneta de poupança para atingir tal finalidade. E como é cediço, a lei deve ser criada e/ou atualizada objetivando atender aos usos e costumes. Nessa esteira, para garantir maior conforto e segurança jurídica às partes (locador e locatário) é que defendemos alteração na redação do estudado dispositivo legal, de sorte a fazer constar que a caução depositada em dinheiro em conta do locador, seja restituída ao locatário, ao final da contratação, devidamente atualizada pelos índices aplicados à caderneta de poupança verificados no período entre esse depósito em favor do locador, e sua efetiva restituição ao locatário.
Artigo escrito por Eunilton de Oliveira Rios – Aluno Ebradi do curso Pós-graduação em Direito Negocial e Imobiliário