Os direitos de vizinhança são proibições, ordens e poderes definidos pelo Código Civil, com o objetivo de regular a convivência entre direitos de propriedade. A aplicação ocorre em prédios limítrofes, em que existe a proximidade, geralmente lado a lado, de dois imóveis, casas, sobrados, apartamento etc.
Isso acontece porque, muitas vezes, a convivência entre vizinhos faz com que o direito de um dependa das atitudes do outro. Portanto, as pessoas dependem frequentemente de serviços jurídicos, gerando oportunidades para quem busca bons honorários advocatícios.
Neste conteúdo, abordamos os pontos principais da legislação sobre direitos de vizinhança. Continue a leitura para tirar dúvidas e saber o que precisa ser estudado para atuar na área!
Conheça os principais direitos de vizinhança afirmados no Código Civil
No Código Civil, os direitos de vizinhança integram a parte sobre o direito de propriedade, correspondendo ao capítulo V. A regulamentação começa no art. 1.277 e termina no art. 1.313, abrangendo diferentes poderes, determinações e proibições. Os pontos principais são os seguintes.
Uso Anormal da Propriedade
Inicialmente, a legislação protege as pessoas contra atos lesivos ao sossego, saúde e segurança, praticados por seus vizinhos. Isso é feito considerando diversos fatores:
- localização;
- natureza do imóvel (comercial ou residencial);
- normas de zoneamento urbano ou rural;
- costumes da região em relação à tolerância dos moradores.
Exemplos são os vizinhos que fazem barulho excessivo ou realizam práticas perigosas, como o uso inadequado de fogo, de produtos químicos e de instalações elétricas.
Ademais, a legislação possibilita exigir a demolição ou reparação de construções que tenham risco de ruína. Igualmente, permite o pedido de garantia para arcar com possíveis danos, caso um dos vizinhos faça uma obra com riscos de causar dados ao outro.
Árvores Limítrofes
A regulação abrange também as árvores que ultrapassam as terras do proprietário ou que estão justamente na fronteira entre terrenos. Aqui, os deveres são simples:
- possibilidade de podar e cortar os galhos e raízes da árvore do vizinho que invadem a propriedade até o limite do terreno;
- direito aos frutos das árvores que caem na propriedade;
- a propriedade comum, com divisão dos frutos e das árvores com tronco situadas na linha divisória dos terrenos.
Uma curiosidade é que, caso o galho da árvore frutífera invada o terreno, não é permitido derrubar os frutos, mas apenas colher os que caírem naturalmente no chão.
Passagem Forçada
Já a passagem forçada evita que um terreno fique sem acesso às vias públicas, nascentes ou portos. Para isso, o Código Civil possibilita requerimento de forçar a passagem, abrindo o caminho mais fácil possível no terreno do vizinho. O pedido é feito ao juiz de direito, que definirá uma indenização pelo prejuízo causado pela mudança na propriedade.
Passagem de Cabos e Tubulações
Outra garantia é o acesso a serviços de utilidade pública, como abastecimento de água, coleta de esgoto, energia elétrica, internet etc. O procedimento é similar à passagem forçada, com uma indenização pelo prejuízo causado a ser paga ao dono do terreno. Além disso, o proprietário afetado pode exigir a realização de obras de segurança, caso a passagem gere riscos.
Uso das Águas
O Código Civil se preocupou, ainda, com o uso de nascentes, rios, aquedutos e outras vias de acesso à água. Na prática, vários pontos precisam ser observados:
- proibição de poluir as águas usadas pelo vizinho;
- possibilidade de construir canais para receber água, indenizando o proprietário do terreno;
- regras sobre barragens, açudes, obras de contenção e outras construções;
- proibição de desviar o curso natural das águas para impedir o acesso às propriedades inferiores, quando satisfeitas as próprias necessidades.
Os pontos levantados são apenas alguns exemplos, pois a regulamentação é bastante extensa em relação ao tema.
Limites entre Prédios e Direito de Tapagem
Outro tópico de direitos de vizinhança é a delimitação dos limites das propriedades. Nesse ponto, o Código Civil regulamenta a participação de ambos os vizinhos nas divisórias, como a prática de usar muros, cercas e valas.
Os dois itens mais importantes são a exigência de comum acordo entre as partes para alterar ou retirar as divisórias e o rateio das despesas de manutenção. Isso porque, até prova em contrário, a propriedade do instrumento de demarcação é compartilhada.
Direito de Construir
Encerrando o capítulo, a legislação civil traz a regulamentação das construções. Na prática, o Código Civil autoriza reformas e acréscimos às propriedades, desde que respeitadas as normas administrativas — que costumam ser definidas pelos municípios — e os direitos dos vizinhos.
Entre os pontos mais importantes, existe a proibição de abrir janelas, terraços ou varandas a menos de 1 metro e meio da propriedade do vizinho. Além disso, não é permitido construir de modo a despejar água no prédio alheio.
Também existe uma extensa regulamentação das paredes divisórias, que são compartilhadas entre os prédios. Igualmente, existe o direito de entrar na propriedade do vizinho para reparar, construir, reconstruir ou limpar a casa ou o muro divisório, mediante aviso prévio.
Descubra a importância desse assunto
Os direitos de vizinhança são obrigações propter rem. A classificação se refere a deveres que pertencem à coisa em si e transferem-se junto com a propriedade. Imagine, por exemplo, um terreno com uma mangueira que invade a propriedade ao lado.
Nesse caso, o vizinho tem direito às mangas que caírem no seu solo. Assim, mesmo se o terreno for vendido, o novo morador precisará continuar admitindo que ele pegue para si as frutas, pois o dever está “grudado” naquela propriedade.
Aliás, os direitos de vizinhança também se caracterizam por serem obrigações impostas pela legislação, e não fruto de acordo entre as partes. Na prática jurídica, isso significa que, em caso de danos ou prejuízos, a responsabilidade civil será aquiliana, ou seja, que decorre da lei.
Criar procedimentos para restringir a propriedade
A importância dos direitos de vizinhança, portanto, está bastante ligada à regulamentação das restrições ao uso da propriedade. Devido à convivência entre os direitos, o Código Civil define os passos para construir, colher frutos de árvores, obter passagem, usar águas etc.
Reduzir conflitos
Com isso, a legislação consegue reduzir os conflitos entre os proprietários. O risco de as pessoas precisarem do judiciário é menor, pois ambas as partes podem saber o que é devido em cada uma das situações.
Evitar o exercício das próprias razões
Ademais, aqueles que se sentem prejudicados têm regras claras sobre como buscar as indenizações ou restrições na justiça. Logo, as pessoas terão menos incentivos para usar a força na resolução dos problemas.
Educar as partes
Por fim, há um conteúdo didático nas disposições. Muitas vezes, o proprietário deseja construir, reformar, podar árvores ou simplesmente usar a propriedade. Nesse caso, o Código Civil explica quais são os limites, o que a pessoa pode fazer por conta própria, o que depende da autorização do vizinho, quando é preciso ir ao judiciário, entre outros pontos, orientando assim os envolvidos.
Veja as melhores maneiras de colocar em prática as informações sobre os direitos de vizinhança no Código Civil
Em relação ao mercado de trabalho, os direitos de vizinhança podem ser utilizados tanto na advocacia contenciosa como na preventiva.
Advocacia contenciosa
No primeiro caso, o advogado busca as medidas legais e o acompanhamento processual necessários para obter as indenizações, demolir construções, obter passagens etc.
Advocacia preventiva
Já na advocacia preventiva, a prática jurídica se volta para orientar as pessoas e evitar conflitos. As oportunidades são interessantes: a regulamentação dos direitos de vizinhança é bastante detalhada, sendo natural haver dúvidas sobre quais são os direitos e deveres em cada situação.
Aliás, a área também permite o uso da negociação, conciliação e mediação para alcançar acordos em situações de conflito. Inclusive, é uma das situações em que a mediação é recomendável, pois existe uma relação prévia entre os envolvidos no conflito.
Para contribuir decisivamente com os clientes, é importante acompanhar as atualizações da legislação, decisões judiciais e teorias sobre o tema. Aqui na Coluna EBRADI, por exemplo, você pode sempre ficar por dentro das novidades do Direito Civil.
Como visto, os direitos de vizinhança serão úteis na sua atuação profissional. Assim, ao se informar regularmente sobre as tendências jurídicas, você pode enriquecer o seu trabalho com novos serviços e inovações para os seus clientes.
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